CEI中国行业发展报告（2004） 房地产业年度发展综述

一、行业总体概况

2004年，中国房地产业在宏观经济持续快速增长、城市化进程加快和居民消费结构升级的背景下，继续保持较快发展态势，但同时也面临国家宏观调控趋紧、土地和信贷政策收紧等外部环境变化。全年房地产开发投资规模继续扩大，商品住宅建设仍是主体，商品房销售面积和销售额保持增长，但增速较上年有所回落，行业进入调整与规范并行的发展阶段。

二、市场需求与消费结构

随着城镇居民收入水平提高和住房制度改革深化，居民住房消费需求持续释放。2004年商品房销售中，住宅销售占比保持在较高水平，个人购房已成为市场主导力量。与此部分城市房价上涨较快，投机性需求有所显现，引发社会对房地产市场健康发展的广泛关注。商业营业用房和办公楼市场则呈现区域分化特征，一线城市和部分热点二线城市需求相对旺盛。

三、土地与信贷政策环境

2004年是房地产宏观调控政策密集出台的一年。国家继续推进土地市场治理整顿，严格控制土地供应总量，规范土地出让方式，经营性用地招拍挂制度进一步落实。金融方面，提高存款准备金率、加强房地产信贷管理等措施相继实施，对房地产开发企业资金链和购房者贷款条件产生影响。政策取向由促进发展逐步转向“区别对待、有保有压”，抑制投资投机性需求，防范金融风险。

四、开发投资与企业经营

全年房地产开发投资保持增长，但增幅较上年有所回落。开发企业资金来源中，银行贷款占比受到抑制，企业自筹资金和其他融资渠道的重要性上升。大型房地产企业加快跨区域布局和品牌建设，中小企业在竞争与调控压力下面临整合。住宅开发仍为企业投资重点，经济适用住房和普通商品住房建设受到政策鼓励，高档商品房和商业地产开发趋于理性。

五、区域市场差异

东部地区房地产业发展起步早、市场化程度高，投资和销售规模占全国比重较大，但部分城市市场偏热，调控压力明显。中部地区受益于中心城市集聚效应和基础设施建设，房地产开发投资增速较快。西部地区整体开发规模相对较小，但部分省会城市和资源型城市市场活跃。区域间市场分化加剧，因地制宜的调控政策成为必然选择。

六、存在的主要问题

一是部分城市房价上涨过快，住房供应结构与居民实际购买力之间存在一定矛盾；二是房地产开发企业融资渠道相对单一，对银行信贷依赖程度较高，金融风险需引起重视；三是土地供应和房屋拆迁中的利益协调问题较为突出；四是市场信息系统和预警机制尚不完善，行业统计和信息公开有待加强。

七、发展趋势与展望

中国房地产业仍将处于城镇化加速和住房消费升级带来的较长增长周期中，但增长速度将逐步趋于平稳。国家将继续完善土地和信贷调控手段，加强住房保障体系建设，推动普通商品住房和经济适用住房供应。房地产开发企业将更加注重资金实力、品牌运营和产品品质，行业集中度有望逐步提升。房地产业在国民经济中的支柱地位短期内不会改变，但其发展将更加注重与宏观经济的协调和可持续性。